Долю пайовиків проблемних будівництв обговорять на Urban Space 2016

За даними Російського рейтингового агентства (РАСК), за перше півріччя 2016 року в країні збанкрутували 1600 будівельних організацій. Хоча більшість з них — це підрядники, які втратили замовлень в період рецесії, чимало серед банкрутів і девелоперів.

На сьогоднішній день, за даними Мінбуду, в Росії налічується близько 600 проблемних об’єктів пайового будівництва, учасниками якого є 45 тисяч осіб. Які сценарії розвитку подій очікують пайовиків проблемних об’єктів, розповідає один зі спікерів Urban Space 2016 — керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Литинецкая:

«Найчастіше забудовники все ж знаходять додаткові джерела фінансування і завершують будівництво, нехай навіть і з серйозною затримкою за термінами. Однак нерідко проблемні об’єкти переходять у розпорядження інших девелоперів. Найбезпечніший для учасника пайового будівництва варіант зміни девелопера — це придбання одним забудовником іншого. Як правило, проект реалізується не самим інвестором або девелоперської компанією, а фірмою, що володіє ділянкою і фактично підконтрольний девелоперу. У разі її продажу іншому «гравцеві», все раніше взяті нею зобов’язання зберігаються в повному обсязі — клієнтам навіть не потрібно переукладати договори. Іншими словами, змінюються бенефіціари процесу будівництва, але не його виконавці. Вважаю, що таким же безболісним для пайовиків чином пройде злиття «Мортона» з групою компаній «ПІК».

Більш неприємна для покупця квартири ситуація — банкрутство девелопера. В цьому випадку є кілька сценаріїв розвитку подій.

Перший — це створення житлово-будівельного кооперативу, в який вступають пайовики. У статуті ЖБК прописується основна мета — завершення реалізації проекту. У підсумку, колишні покупці квартир, часом раптово для себе, перетворюються в будівельників. Звичайно, у них немає необхідного досвіду, а найчастіше і грошей, які потрібні на завершення будівництва. Досягти згоди серед десятків і навіть сотень пайовиків, які залишилися без грошей і без квартир, майже неможливо. На практиці схема з ЖБК працювала тільки в тому випадку, якщо будівництво заморожувалася на високих стадіях будівельної готовності будівлі, а значить — не було потрібно великих вливань.

Другий сценарій — виставлення об’єкта незавершеного будівництва на торги. В цьому випадку земельну ділянку з довгобудом, як і інше майно забудовника, продається за ринковою вартістю. З огляду на вкрай низьку ліквідність такого об’єкта, виручити від його продажу хоч трохи задовільні суми практично неможливо. Не варто забувати, що пайовики не є першорядною групою на отримання компенсації з виручених від продажу коштів. Тому в дійсності вони не отримують навіть тих грошей, які колись були вкладені.

Третій сценарій — передача будівництва іншому девелоперу. Цей варіант з’явився відносно недавно, в грудні 2015 року, коли в закон про банкрутство були внесені правки, що стосуються неспроможності забудовників і подальшої передачі їх об’єктів іншим девелоперам.

Процедура виглядає таким чином: в період розгляду судом справи про банкрутство забудовник, здатний завершити будівництво довгобуду, може заявити про свій намір добудувати об’єкт, направивши відповідне повідомлення до суду, арбітражного керуючого і в Мінбуд. Якщо девелопер повністю задовольняє вимогам 214-ФЗ, арбітражний суд виносить ухвалу, згідно з яким всі права на забудову і зобов’язання перед пайовиками переходять новому забудовнику. У цій ситуації пайовик практично нічим не ризикує, якщо тільки новий забудовник не наважиться піти проти закону і рішення суду, що малоймовірно. Договори пайової участі переукладаються з урахуванням всіх зобов’язань колишнього девелопера. По суті, це така ж процедура, як якщо б права на проект були придбані іншим забудовником.

Проте, у пайовиків все ж є ризики, пов’язані з особливістю процедури банкрутства забудовника, при якій пайовик може вимагати як повернення грошей за житло, так і передачі готовий квартири. Якщо до появи нового забудовника в ході процедури банкрутства пайовик вирішить вимагати від девелопера-боржника гроші, то при переході будівництва в «нові руки», він залишиться зі своїм «грошовим» вимогою до старого забудовнику, адже від нового девелопера він не зможе зажадати повернення грошей . Таким чином, покупець залишається в групі кредиторів старого забудовника третій або четвертій черзі, тобто фактично мінімізує свої шанси коли-небудь отримати назад вкладені кошти. Крім цього, слід врахувати, що навіть ті пайовики, які все ж віддали перевагу вимагати передачу готового житла, не зможуть отримати пені і штрафи з нового забудовника. Ці виплати теж залишаються на совісті старого боржника.

Таким чином, в законодавстві нарешті з’явився новий механізм, який дає шанс пайовикам забудовників-банкрутів отримати довгоочікуване житло. Разом з тим зазначу, що фактично на практиці цей механізм ще не застосовувався — не було прецедентів. Тому «підводні камені» ще можуть виявитися. Найбільш імовірним «полігоном» для застосування нових норм про неспроможність забудовника стануть будівництва «СУ-155». Банк «Російський капітал» вже закінчив консолідацію активів цього забудовника і ось-ось приступає до пошуку девелоперів, які зможуть завершити недобудоване житло ».

Більш детально це питання буде обговорюватися на зустрічі лідерів ринку нерухомості Urban Space 2016.